В последнее время на рынке вторичного жилья участились случаи мошенничества. Добросовестные покупатели приобретают квартиры с проблемной историей, которая обнаруживается только после подписания договора. Чтобы защитить имущественные права граждан, с 1 января 2020 года вступили в законную силу поправки Федерального закона № 430. Также стали действенными изменения касательно государственной регистрации недвижимости.
Раньше не было никакого закона, который защищал бы добросовестных покупателей жилья от продавцов мошенников. Часто на вторичном рынке предлагались квартиры с криминальным прошлым или с правом проживания в доме третьих лиц. Эта информация не сообщалась покупателю, а после заключения договора его ждали неприятные последствия сделки – через суд недвижимость возвращалась к продавцу, но свои деньги обратно граждане получали редко. В итоге пострадавшая сторона остается без финансов и без жилья.
Добросовестным покупателем считается гражданин, который на момент подписания договора не знал о существовании других претендентов на жилье и покупал недвижимость за денежные средства. Чтобы стать собственником, требуется зарегистрировать свои права на квартиру в соответствующих органах.
Когда суд признает сделки купли-продажи недействительными:
- При наличии третьих лиц, претендующих на имущество (наследники, несовершеннолетние граждане, прочие).
- Если утвержденная цена на квартиру была ниже рыночной. Такие ситуации расценивались судом, как сговор между участниками договора.
- Если инициатором судебных разбирательств выступает продавец и он утверждает, что на момент подписания договора был невменяемым или испытывал давление третьих лиц.
Согласно внесенным поправкам добросовестный приобретатель имеет больше прав. Если сделка купли-продажи признается судом недействительной, то гражданин может получить компенсацию от государства по облегченной процедуре. Сумма возмещения определяется самостоятельно пострадавшей стороной. Добросовестный покупатель может запросить компенсацию равную реальному ущербу или размеру кадастровой стоимости квартиры.
Если жилье было изъято по вине регистрирующего органа, то возмещение не предусмотрено. Выплаты получают только те лица, которые лишились недвижимости судебным решением. Писать заявление о получении выплат разрешается спустя полгода после изъятия квартиры. Если за это время продавец возместил весь ущерб, то государство не выплачивает компенсаций. Если же возмещение было неполным или совсем не поступило, то выплаты предоставляет государство, после чего подает иск на гражданина, ответственного за нанесение убытков.
Поправки в законодательстве позволили защитить добросовестных приобретателей квартир на вторичном рынке. О действенности изменений пока сложно что-либо говорить, так как отсутствует какая-либо судебная практика. Но в теории мошенники не останутся безнаказанными.
