Обмен квартиры на дом. Как не остаться обманутым при сделке?

26.01.19

В соответствии с действующим законодательством РФ, граждане имеют исключительные права владения, распоряжения, пользования собственным имуществом. Одним из вариантов использования этого права является передача права собственности другим лицам.

Процедура осуществляется на основании узаконенного соглашения мены, правовой статус которого прописан в п.1. ст. 209, п.2. ст. 218 ГК. Ниже предлагается рассмотреть особенности алгоритма, грамотность которого подтвердит любой квалифицированный юрист по недвижимости.

Оставьте заявку и получите консультацию жилищного юриста






Юрист свяжется с вами в ближайшее время

Коротко об обмене

Чтобы совершить обмен, необходимо сначала подобрать актуальное жилье, полностью соответствующее представлениям будущего жильца. После чего прорабатываются условия обмена, с учетом разницы в стоимости (в таком случае, сторона с более дешевым объектом должна совершить доплату). Используются для этого данные Кадастровой стоимости.

При установлении стоимости объекта учитывается участок, на котором располагается жилое сооружение. Рыночная стоимость объектов устанавливается по аналогии с идентичными домами, квартирами, которые имеются в свободной продаже.

После урегулирования всех вопросов (выселение из квартиры, размещение мебели и т.п.), сделка регистрируется в Росреестре. Важно тщательно относиться к проверке состояния объекта, иначе, если возникнут юридические сложности, придется обращаться в суд и в исходе дела не может быть никакой уверенности.

Какими законами регламентируется?

Специфика сделки регулируется ГК, статьями 567, 568, что не противоречит случаям, указанным в них, приравнивается к соглашению купли-продажи. Регистрация сделки проводятся в соответствии со ст. 131, 164 ГК. Оплата пошлины регламентируется ст. 333 НК, а для выплаты установленного налогового сбора предусмотрена ст. 41 НК.

Риски при обмене

      • Как квартира, так и частный дом являются различными объектами недвижимости. Сложностью является рациональный поиск варианта для обмена;
      • Определение стоимости. Необходимо не упустить дополнительное установление не только стоимости объекта недвижимости, но также и земельного участка. Не стоит делать это самостоятельно, лучше всего обратиться к оценщику;
      • Особенности местоположения. Потребуется уточнить точные данные по населенному пункту, узнать год строительства, права на землю;
      • Если речь о квартире, потребуется определить район расположения, степень развития самой инфраструктуры;
      • Юридическая составляющая. Важно установить наличие или отсутствие обременений в виде ареста или залога недвижимости, в противном случае может возникнуть правовой спор.
Можно ли признать договор мены ничтожным?
ДаПосле сделки уже нет

Алгоритм проведения обмена

      1. Подбор актуального объекта недвижимости;
      2. Подготовка, составление и подписание соглашения, а также акта приема-передачи квартиры;
      3. Сбор и анализ, подготовка необходимого комплекта основных документов;
      4. Подача документов в орган Росреестра, где регистрируются права собственности на данный объект недвижимости;
      5. В Управлении Росреестра потребуется получить необходимые выписки из ЕГРН.

Адрес, телефон Росреестра и МФЦ в г. Ижевске 

АдресТелефон
Управление Росреестра по Удмуртской Республике
426051, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. М. Горького, 568 (3412) 78-37-10
МФЦ Удмуртской Республики в Ижевске
г. Ижевск, Первомайский район, Пушкинская улица, 150б8 (3412) 600-000
8 (3412) 600-017
8 (3412)  573-104
МФЦ Октябрьский район  г. Ижевска
г. Ижевск, ул. Майская, 138 (3412) 90-80-73
8 (3412) 90-83-97
8 (3412) 90-83-87
МФЦ Индустриальный район  г. Ижевска
г. Ижевск, ул. Авангардная, 6а8 (3412) 90-80-91
8 (3412) 90-80-51
8 (3412) 90-80-71
МФЦ Ленинский район  г. Ижевска
г. Ижевск, ул. Азина, 146а8 (3412) 90-81-26
8 (3412) 90-87-41
8 (3412) 90-87-43
МФЦ Устиновский район  г. Ижевска
г. Ижевск, ул. Молодежная, 103в8 (3412) 90-85-40
8 (3412) 90-86-52
8 (3412) 90-86-53
АУ УР «МФЦ г. Ижевска»
г. Ижевск, ул. Майская, 13Ижевск, ул. Майская, 13

Экспертиза стоимости своей квартиры

Для установления стоимости недвижимости, обязательно потребуется провести оценку. На законодательном уровне предусмотрено несколько вариантов проведения данной процедуры:

      • Обращение в государственную структуру;
      • Обращение в частную оценочную компанию.

Самым малозатратным вариантом является Росреестр, а также БТИ, но есть и сложность, ведь государственная структура не во всех случаях может установить адекватную стоимость объекта недвижимости.

К примеру, государственные структуры не принимают к вниманию такие показатели, как: наличие инфраструктуры, транспортная развязка, текущий район расположения объекта.

Более точную оценку проведет частная компания, специалист которой проанализирует все показатели, которые влияют на конечную стоимость. Посредством отчета можно аргументировать установленную стоимость квартиры, необходимость доплаты.

Поиск подходящего варианта

Можно воспользоваться одним из двух вариантов поиска необходимого объекта недвижимости. В первом случае, стоит совершать поиск самостоятельно, но это потребует значительных затрат времени. Также необходимо выполнить определенные отчисления средств на рекламу.

Альтернативным вариантом станет обращение в агентство недвижимости. Опытные сотрудники смогут без проблем подобрать достойный вариант недвижимости, учитывая требования клиента, его финансовые возможности.

Важно не выпустить из внимания специфику района, в котором располагается объект недвижимости. Получить информацию можно из открытых источников, самостоятельно посетить районы расположения недвижимости. Важно провести анализ экологической обстановки, доступность транспортного сообщения и прочие показатели.

Процесс проверки документов

Когда недвижимость подобрана, потребуется совершить следующие действия:

      1. Заказать в установленной форме выписку из ЕГРН;
      2. Оплатить предусмотренный соглашением задаток или аванс (в случае наличия);
      3. Заключить с владельцами предварительный договор.

Проверить чистоту сделки можно благодаря выписке из ЕГРН, или обратившись к адвокату. Выписка может быть заказана любым гражданином, для чего потребуется обратиться за получением документа в МФЦ или Росреестр. Нужно оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от экземпляра выписки (электронный или бумажный).

Документ содержит информацию относительно отсутствия или наличия обременений по объекту недвижимости. Там же прописываются данные по несовершеннолетним собственникам, осужденных ранее гражданах, детях-сиротах.

Документ предусматривает информацию об аресте недвижимости, ее передаче в залог. Важно, чтобы была установлена юридическая чистота недвижимости и предстоящей сделки.

Процесс подписания договора

Важно заключить основное соглашение, для чего потребуется подготовить необходимые документы, а также подписать само соглашение. Последним этапом считается регистрация права собственности на недвижимость.

Прикладываются следующие документы:

      • Паспорта каждой из сторон, участвующих в сделке;
      • Нотариальное согласие супругов (если они есть) на проведение подобного обмена;
      • Сведения, указывающие правоустанавливающие данные объекта. Это могут быть данные по мене, договор купли-продажи;
      • Выписка документов из ЕГРН;
      • Приложить техническую и кадастровую документацию по объекту;
      • Включить в состав пакета документов квитанцию об оплате всех коммунальных услуг.

Регистрация документа в Росреестре

Обязательным этапом обмена является регистрация ранее составленного документа в Росреестре. Документ после этого обретает законную силу. Направляются стороны на эту процедуру самостоятельно, но могут воспользоваться помощью представителей.

В данном случае также потребуется совершить оплату государственной пошлины. Срок регистрации устанавливается в пределах 7-9 суток, зависит от способа подачи документов. В качестве результата, отмечается внесение необходимой информации относительно нового собственника недвижимости, после чего данные вносятся в государственный реестр и на руки выдается соответствующая выписка из ЕГРН.

Стоимость и госпошлина

Размер государственной пошлины, которая устанавливается за регистрацию соглашения, составляет 2000 рублей. Эта сумма уплачивается в банковскую организацию одной из сторон сделки или же в равной доле на каждого человека.

Юрист Ижевск фото
Мнение эксперта
Байдалин Евгений Анатольевич
Узкоспециализированный юрист

Задать вопрос эксперту
Важно! При обмене квартиры у продавца появляется обязанность по сдаче налоговой декларации и соответственно оплате НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества.

Когда могут отказать в оформлении?

      1. Если со стороны заявителей не было предоставлено ни одного из обязательных для регистрации объекта недвижимости документов;
      2. В том случае, когда по результатам проверки подлинности документов, прилагаемых к соглашению, обнаружится, что они не соответствуют действительности, уже устарели или препятствуют последующему заключению;
      3. После того, как документы были поданы на регистрацию, имели место определенные события, а также регистрационный орган получил факты, которые будут препятствовать заключению соглашения мены.
Например, во время процесса регистрации прав на нового собственника в Росреестр пришло Постановление из службы судебных приставов об ограничение действии по регистрации в связи судебным делом, предметом иска которого является регистрируемый объект недвижимости.

Если Вы принимаете решение заключить соглашение мена квартиры (дома), то необходимо учитывать многие показатели. К примеру, это будет равенство или неравенство и количество комнат, что важно для каждого потенциального жильца. Важно учесть, что по своим потребительским характеристикам, как квартира, так и дом принципиально разные объекты.

Оценка носит субъективный характер, даже обращение за информацией в печатные издания потребует определенных затрат времени и усилий. Старайтесь не допускать ошибок и руководствоваться законом во время мены недвижимости.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Оставьте номер телефона и получите консультацию опытного юриста

Юрист свяжется с вами по указанному телефону для уточнения ситуации

Хотите лично побеседовать с юристом?

Оставьте заявку и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время

Ждём вас ежедневно: с 9:00 до 18:00

Adblock
detector