Планируя приобретение недвижимости, всегда есть риск нарваться на аферистов. После принятия ФЗ- 127 риски только возросли. Теперь граждане могут потерять жилье на законных основаниях, если продавца признают банкротом. Разберем, что будет, если после банкротства купить квартиру у физического лица?
Чем опасна покупка квартиры у банкрота?
Процедура банкротства проводится согласно нормам Федерального закона №127 «О несостоятельности физического лица». По закону гражданин может сам инициировать банкротство, обратившись с заявлением в суд, или стать участником судебного процесса по инициативе кредитора.
И в том и другом случае вся собственность, кроме единственного жилья без обременения, будет описана и включена в конкурсную массу, которую в дальнейшем реализуют для погашения долгов.
В чем тогда риски покупателя? По закону все сделки, с момента заключения которых прошлом меньше трех лет, могут аннулировать в рамках дела о банкротстве. У финансового управляющего есть законное право проверять все соглашения, заключенные в этот период.
При этом вся ответственность по недобросовестному поведению неплательщика, ляжет на покупателя собственности.
При этом, если недвижимость продана по цене ниже рыночной стоимости, а у нового владельца нет никаких убедительных доводов о его попытках принятия необходимых мер по выяснению обстоятельств низкой цены, вина покупателя усугубляется.
К последствиям покупки жилья у банкрота можно также отнести двустороннюю реституцию, по которой стороны должны вернуть друг другу причитающееся. Покупатель – недвижимость, продавец – уплаченные средства. Если физическое лицо проходит процедуру банкротства, значит у него нет средств на уплату долга. А значит, покупатель потеряет не только собственность, но и выплаченные средства.
Кроме того, в срок до 1 года до момента подачи заявления о банкротстве, могут оспорить соглашения должника с неравноценным встречным исполнением.
Также аннулируют сделку, если средства, полученные от реализации собственности, использованы для погашения задолженности конкретному кредитору в обход остальных лиц.
Например, если гражданин реализовал квартиру после того, как было принято его заявление о банкротстве или за 1 календарный месяц до этого, для погашения конкретного займа, сделку аннулируют. В некоторых ситуациях этот срок могут увеличить до полугода.
Заявить о фиктивности сделки есть право у финансового управляющего, налоговой или конкурсного кредитора. Именно поэтому прежде чем покупать недвижимость, следует тщательно проверить финансовое положение продавца на его платежеспособность и признаки банкротства.
Как снизить риски при покупке банкротного жилья
Проверить будет продавец признан банкротом или нет, можно. Гражданину нужно предоставить дополнительные сведения: кредитную историю, в которой зафиксированы его обязательства и их исполнение. По кредитной истории можно оценить наличие просрочек.
Следующим этапом запросить сведения из банка данных исполнительных производств на сайте ФССП: наличие исполнительных производств, их основания. И в последнюю очередь изучить картотеку арбитражных дел и поискать информацию в ЕФРСБ.
Не стоит считать эти меры вмешательством в личную жизнь гражданина, так как риски ложатся на покупателя. Если продавец откажется исполнить требования покупателя, это может быть расценено, как недобросовестное отношение.
Впрочем, даже такая подготовка не дает 100% гарантии того, что покупка квартиры пройдет гладко. Если данных о продавце в этих базах нет, это не значит, что гражданин не должник. Всегда если вероятность того, что кредиторы пока не заявили о своих требованиях.
Выбирая вторичную недвижимость, нужно соблюдать несколько правил:
- Отказываться от объектов с сомнительной историей.
- Не приобретать жилье, которое недавно было приобретено или получено по договору дарения.
- Не выбирать квартиры со стоимостью значительно ниже рыночной.
- Не покупать объекты со срочной продажей.
Каждый из этих признаков может символизировать о недобросовестности продавца. Любые подозрительные сделки с жильем по заниженной стоимости, реализуемые между родней, или соглашения, причиняющие вред имущественному праву кредиторов банкрота, будут аннулированы. Собственность вернут продавцу, чтобы добавить ее в конкурсную массу, а покупатель останется ни с чем.
Заключение
Таким образом, покупатель может приобрести квартиру у банкрота, если только провести тщательную проверку объекта и его владельца.
