Первые неотложные действия дольщика при банкротстве застройщика

Для большинства людей банкротство застройщика становится крахом всех надежд на возможность обзавестись собственным жильем. С увеличением подобных случаев, всё больше мер принимается для защиты граждан. В статье мы рассмотрим, какие действия дольщику при банкротстве застройщика необходимо осуществить, чтобы возместить понесенные убытки и что нового готовит законодатель, чтобы сделать эту сферу безопасней.

Главный вопрос, которым задается любой дольщик

Важнейший вопрос, который интересует любого будущего или настоящего участника долевого сотрудничества – «Что будет, если застройщик обанкротился?».

Не существует единого ответа, который бы подошел для любой ситуации. Каждый конкретный случай уникален, имеет свои особенности. Стоит помнить, что не всё потеряно и законодатель предоставляет возможность решить эту проблему. Рассмотрим подробнее, что делать, столкнувшись с банкротством застройщика при долевом строительстве.

Почему банкротятся застройщики

Среди наиболее распространенных причин банкротства называют:

• недостаточность собственных средств;
• нестабильность экономической ситуации;
• некачественный менеджмент и бизнес-планирование;
• форс-мажорные обстоятельства.

Евгений Байдалин

Практикующий юрист по гражданским и арбитражным делам. Опыт работы более 8 лет

Задать вопрос

Банкротство может быть запущено и по объективным причинам, указанным выше и фиктивно. При выявлении фиктивного характера следует уголовное наказание.

Банкротство строительной фирмы – это…

Банкротство застройщика – официально установленная и признанная неспособность организации отвечать по взятым на себя обязательствам.

Признание финансовой несостоятельности фирмы застройщика по долевому строительству регламентируется седьмым параграфом ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Список участников включает, наравне с другими, долевых вкладчиков.

Что укажет на предстоящее банкротство

При внимательном наблюдении можно отметить следующие признаки близкого банкротства:

1. Срыв даты сдачи жилья в эксплуатацию – строительство дома продвигается медленно, оттягивается дата сдачи. Одна из причин подобного может заключаться в нехватке финансовых ресурсов для завершения строительства.
2. Снижение прибыли. Финансовые отчеты за предыдущий период и текущий отличаются снижением дохода.
3. Увеличение кредиторской задолженности.
4. Отсутствие возможности вести переговоры с руководством (не идет на контакт).
5. Появление информации о нестабильном финансовом положении.

Не всегда наличие данных признаков говорит о скором банкротстве. Однако стоит внимательно отслеживать деятельность строительной организации, чтобы своевременно принять меры для защиты и восстановления прав, не упустить возможность вернуть деньги.

Как проверить застройщика на банкротство

Инициация банкротства начинается с оповещения участников о начале производства.

Обязательным является публикация в газете «Коммерсантъ». На официальной страничке газеты можно ознакомиться со всеми размещенными сообщениями такого типа.

Чтобы найти интересующее лицо необходимо знать ИНН или ОГРН. Идентификационный номер вводится в специальную форму, далее нажимается команда «Найти». Если информация была размещена на данном ресурсе, то в результате поиска будет найдено объявление.

Также можно найти информацию при помощи сервиса «Мой арбитр»: в поле «участник дела» вводится ИНН, ОГРН или наименование фирмы, далее нажимается команда «Найти».

Получить сведения о банкротстве на перечисленных сервисах можно бесплатно и без регистрации.

Процедура банкротства застройщика

Любая подобная процедура начинается с подачи соответствующего прошения, рассмотрев которое, суд может:

• признать обоснованность заявления и инициировать начало конкурсного производства;
• отказать в присвоении статуса «банкрот»;
• признать финансовую несостоятельность и вынести постановление о закрытии дела.

Евгений Байдалин

Практикующий юрист по гражданским и арбитражным делам. Опыт работы более 8 лет

Задать вопрос

Признав фирму банкротом, суд запускает стадию реализации конкурсной массы.

Стадии банкротства застройщика

Особенность процедуры состоит в упрощенном, оптимизированном виде. Не применяются такие стадии как наблюдение и финансовое оздоровление.

Можно выделить следующие этапы банкротства застройщика:

1. Подача заявления и его рассмотрение – инициирование процедуры участником процесса.
2. Конкурсное производство – прекращение существования фирмы, погашение имеющихся долгов в соответствии с установленной законом очередностью, данный этап осуществляет и контролирует конкурсный управляющий. Продолжительность стадии составляет до 12 месяцев. По ходатайству участника процесса банкротства, срок может быть увеличен на срок до 6 месяцев. На этой стадии принимается решение по жилому объекту, строительством которого занималась компания, распродаются активы, гасится задолженность.

Таким образом, согласно представленной пошаговой инструкции процедура сильно сокращена, а максимальная длительность процесса может составить не более 18 месяцев.

Первые неотложные действия дольщика

Дольщик, после получения информации о банкротстве (самостоятельно или от управляющего), должен заявить о себе, подав требование внести его в реестр по открытому делу (на основе заключённого договора долевого участия — ДДУ).

Сроки принятия заявления о включении в реестр кредиторов

Важнейшим этапом в процедуре по осуществлению банкротства застройщика является заявление об имеющихся притязаниях, путем подачи заявления о включении в реестр кредиторов.

Разберемся, как формируется список дольщиков:

1. Шаг 1-й – в течение десяти дней с момента утверждения арбитражного управляющего, руководитель фирмы передает ему список дольщиков.
2. Шаг 2-ой – управляющий, получив список, в течение пяти дней информирует об инициировании производства с предложением предъявить имеющиеся претензии.
3. Шаг 3-ий – заявление о себе. У дольщиков есть три месяца, чтобы заявить о себе, подав в арбитражный суд заявление о включении в реестр.
4. Шаг 4-ый – получив требования, управляющий принимает одно решение из представленных ниже:

• вносит в реестр;
• отказывает;
• вносит частично.

Установлено, что дольщик может подать соответствующее требование (даже о нежилом помещении) и до получения уведомления и после (если он узнал заранее о банкротстве), но не позже 3 месяцев после информирования.

Очередность предъявления претензий к застройщику банкроту

Законодателем установлено 4 очереди для удовлетворения претензий:

1. Первая предназначена для заявителей с требованием компенсировать нанесенный вред.
2. Вторая включает расчеты по оплате труда.
3. Третьими могут предъявить претензии пострадавшие дольщики.
4. Последними могут рассчитывать на удовлетворение претензий прочие кредиторы.

Законодатель увеличил количество очередей, создав благоприятные условия для дольщиков, разместив их перед другими кредиторами.

Какие требования к застройщику банкроту можно предъявить

Банкротство застройщика имеет свои особенности в части компенсации понесенных дольщиком затрат. Пострадавший дольщик имеет право на предъявление одного из двух требований:

1. Дольщик может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, потребовав вернуть ему все внесенные им средства.
2. Передача жилого помещения (квартиры, дома) в соответствии с подписанным соглашением. Данное требование реализуется, если ДДУ оговаривает возможность передать объект, не введенный в эксплуатацию. В реестре фиксируются сведения о взносах и оставшемся долге.

Закон не определяет, в какой форме должно быть требование, оставляя выбор за дольщиком.

Что включает размер денежного требования участника строительства

Денежное требование состоит из прямых затрат (взносы участников), и косвенных затрат (разница между суммой, выплаченной по ДДУ и актуальной рыночной ценой, неустойка за срыв срока сдачи).

Право на получение неустойки

Одним из видов ответственности застройщика в случае банкротства и срыва сроков является выплата неустойки.

В случае срыва оговоренного срока сдачи, дольщики имеют право взыскать неустойку в объеме одной трехсотой процентной ставки (по курсу ЦБ) за каждый просроченный день. Процент рассчитывается от суммы, указанной в ДДУ.

Евгений Байдалин

Практикующий юрист по гражданским и арбитражным делам. Опыт работы более 8 лет

Задать вопрос

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная пеня уплачивается застройщиком в двойном размере.

Преимущества дольщика перед кредиторами

В случае с банкротством застройщика, дольщик больше других кредиторов защищен от мошенничества и форс-мажора.

Рассмотрим наиболее значимые преимущества:

1. Выбор формы компенсации – денежные средства или жильё.
2. Выделение отдельной очереди. Группы лиц, имеющих право на удовлетворение тех или иных требований, делятся не на 3, а на 4 очереди. Это расширение позволило выделить дольщиков в отдельную 3 очередь, в то время как претензии других кредиторов это 4 очередь.
3. Возмещение косвенных убытков.

Участники долевого строительства наделяются расширенным комплексом возможностей, что позволяет оптимизировать решение их проблем, восстановить нарушенные права.

Реестр обманутых дольщиков

Подобный реестр создается и контролируется региональными властями. Его ведение облегчает формирование базы о проблемных объектах, позволяя получать реальную картину, способствует защите прав пострадавших. Подобные реестры не гарантируют возврат средств и оказание материальной помощи.

Что представляет собой реестр

Реестр – база, включающая сведения не только о реально пострадавших дольщиках, но и о гражданах, сдача жилья которых затянулась (в этом случае застройщик демонстрирует признаки долгостроя).

В разных регионах гражданин получает разные преимущества при вступлении в реестр, к основным можно отнести:

• помощь в создании жилищно-строительного кооператива;
• возможность получения жилья из регионального фонда;
• помощь в поиске инвесторов.

Для попадания в реестр следует подать заявление и пакет документов: соглашение, квитанции, судебное постановление о признании строительной организации банкротом.

Чем полезен статус обманутого дольщика

После рассмотрения всех представленных документов гражданин приобретает статус «обманутый дольщик».

Наделение статусом позволяет претендовать на помощь от региональной власти. В разных регионах предоставляется разная помощь: субсидии на строительство, предоставление застройщика для завершения начатой стройки.

Способы передачи жилья дольщику

Законодатель определяет 4 законных варианта:

1. На основании иска о признании права собственности на жилой объект. Чтобы этот вариант был реализован необходимо наличие определённых условий: жилое помещение принято комиссией и подписан акт приема-передачи.
2. Самостоятельное завершение начатого строительства. Решением собрания дольщиков может быть принято решение о самостоятельном завершении начатой стройки. Это самый невыгодный вариант из всех существующих, так как все затраты, связанные с этим, лягут на плечи дольщиков.
3. Смена застройщика – нанимается новая строительная компания для завершения начатого строительства.
4. Требование передать жилье. Если дом приняла приемная комиссия, но он не передан дольщику, передача осуществляется при соблюдении следующих условий:

• больше половины кредиторов выразили свое согласие;
• средств, вырученных от продажи конкурсной массы, достаточно для покрытия текущих расходов;
• объект не находится в залоге;
• достроенного жилья хватило всем заявившим о себе дольщикам.

Из всех рассмотренных способов лучшим является первый, поскольку человек без задержек получает жилое помещение.

Новшества 2022 года

Ввиду нарастания негативных последствий банкротства застройщиков, в 2021 году  внесли существенные поправки, касающиеся процедуры оплаты работы строительной фирмы.

В результате поправок средства будут перечисляться не напрямую организациям, а на специальный эскроу счет, где они будут лежать до сдачи помещения в эксплуатацию.

Принятые поправки вступили в силу с 1 июля 2019 года.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Новый вариант оплаты заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке счет эскроу для расчетов по ДДУ недвижимотси. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует деньги на специальном счете до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ при предъявлении застройщиком в банк официальных документов о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.

Кроме того, собственник  эскроу счета не может самостоятельно распоряжаться денежными средствами. Такой счет предназначен для оплаты застройщику при завершении строительства квартиры дольщика, то есть носит специальный характер. В случае, если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу закрывается, а деньги со счета возвращаются дольщику.

Заключение

Банкротство строительной компании – сложный процесс, способный оставить дольщика без внесенных денег и жилплощади. Для снижения рисков дольщикам следует придерживаться прописанного порядка действий дольщика при банкротстве застройщика, стараться не упустить срок для подачи своих требований.

Права дольщиков при банкротстве застройщика защищаются седьмым параграфом ФЗ «О несостоятельности…», предоставляя им больше привилегии, чем остальным кредиторам.