Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой, возможно ли сохранить? Ответы юриста

По закону, если просрочить оплату по ипотечному кредитованию больше, чем на 3 месяца, у банка есть право требовать реализации заемной собственности по решению суда. Встает закономерный вопрос: «можно ли оформить банкротство при ипотеке?»

Банкротство при ипотеке

Оформить процедуру банкротства физ. лица при наличии ипотеки конечно возможно. Но недостаток такого арбитражного процесса в том, что ипотечное жилье подлежит реализации на торгах.

Так как недвижимость, приобретенная по договору ипотечного кредитованиям, по факту не принадлежит собственнику. Ее залоговый владелец — банк. Именно поэтому, если инициирована процедура банкротства, ипотечную квартиру включат в перечень реализуемого имущества, который составляется финансовым управляющим. Собственность, находящуюся в залоге, передают главному кредитору, реализующему собственность через свои каналы. Например, через витрину залоговой недвижимости.

Ситуация аналогична с квартирой, которая находится в залоге у физического лица, ломбарда или кредитно-потребительского кооператива. Вне зависимости от фактического владельца, квартира при банкротстве передается через закладную.

Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой, возможно ли сохранить? Ответы юриста

Процедура оформляется по следующей последовательности:

  1. Финансовым управляющим перед первым заседанием кредиторов составляется перечень собственности банкрота. При этом ипотечная собственность включается в него.
  2. Главный кредитор получает оповещение, о банкротстве физического лица с ипотекой.
  3. Кредитор заявляет о своем требовании взыскать собственность, заложенную по договору. При этом, затраты необходимые для проведения оценки и передачи прав собственности, возложены на банкрота.
  4. Банк проводит процедуру реализации имущества. Стартовая цена квартиры будет равняться 80% стоимости от рыночной цены по отчету оценщика.
  5. Средства, которые будет получены от продажи квартиры, будет использованы для погашения прочих долговых обязательств заемщика.

Если банк откажется взять залог за ипотеку или не сможет реализовать жилье после начала процесса реализации имущества, собственность будет возвращена заявителю. С этого момента ее нельзя будет продать за долги.

Если после того, как имущество будет продано, останутся свободные деньги, их переведут должнику на банковский счет. Ими можно распоряжаться свободно.

Что будет с ипотечной квартирой при несостоятельности физического лица

В отношении ипотечной квартиры при процедуре банкротства, наступают следующие последствия:

  • прекращается начисление пеней, процентов и штрафов. Погашать ипотеку при банкротстве физического лица не нужно;
  • у кредиторов есть не более двух месяцев, чтобы включить свои требования в реестр кредиторов. Если пропустить срок, заявить о требованиях позднее не выйдет. Что подтверждается судебной практикой по делу №А41-25058/16

 

  • с начала процедуры банкротства ипотечный банк не может более предъявлять требования к банкроту по просрочкам и неуплате;
  • останавливается исполнительное производство в адрес неплательщика. В случае, когда решение суда уже получено, и приставы уже начали свою работу, процедура банкротства поможет приостановить деятельность ФССП;
  • на деньги, вырученные от продажи ипотечной квартиры, может заявить право только залоговый кредитор. Даже в том случае, если банк, выдавший кредит, пропустит время включения в реестр, ему все равно положено 80% вырученных средств;
  • оставшиеся средства передадут должнику для оплаты конкурсным кредиторам.

Как можно сохранить ипотечное жилье потенциального банкрота

Перед тем, как инициировать процедуру банкротства у заемщиков возникает вопрос: как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве? Существует не так много законных способов оставить квартиру и списать задолженность во время процедуры.

Первый из них, — кредитор отказывается изымать жилье и возвращает его собственнику. Этот вариант реализуем реже всего. Если квартирой владеет сразу несколько собственников и доля должника слишком мала для погашения долга, кредитор может отказаться от ее реализации. Кроме того, если недвижимость не ухоженная, без ремонта и будет долго продаваться, кредитор может счесть неразумным ее реализацию.

Второй, — возможность провести реструктуризацию ипотечной собственности во время процедуры банкротства по решению суда. Размер ежемесячных платежей будет снижен до приемлемого значения, а квартиру снимут из списка реализуемого имущества. Для кредитора погашение задолженности станет комфортнее. При этом появляется возможность сохранить право собственности.

Третий способ – выкупить квартиру с торгов. Этот метод незаконен и предполагает большие риски, но имеет определенные преимущества.
Прежде, чем подавать заявление на банкротство физических лиц с ипотекой, стоит попробовать досудебные способы сохранения имущества.

  1. Провести рефинансирование ипотеки до начала банкротства. Этот метод выгоден тем, что снижается процентная ставка, уменьшается размер ежемесячного платежа до комфортного уровня. Главное помнить, если рефинансирование произошло меньше, чем за 3 года до начала банкротства, у финансового управляющего есть возможность оспорить сделку.
  2. Попросить у банка ипотечные каникулы. Если финансовые трудности носят временный характер, оптимальным вариантом станет обращение в банк с просьбой об отсрочке. У банка есть возможность предложить клиенту оплачивать во время кредитных каникул только проценты без основной суммы долга. Условия кредитных каникул оговариваются индивидуально.
  3. Оформить рассрочку платежей через АИЖК. На государственную поддержку могут рассчитывать семьи, в которых есть маленькие дети, ветераны, участвующие в боевых действиях, и другие категории граждан. Чтобы получить субсидию, нужно собрать пакет документов и подать их на рассмотрение.

Оформлять рассрочку или кредитные каникулы, также как рефинансировать ипотеку, нужно до подачи заявления в арбитражный суд. Даже если досудебные попытки выхода из сложившейся ситуации не принесут результата, должник должен сохранить письма с отказами, направленные кредиторами.

Евгений Байдалин
Практикующий юрист по гражданским и арбитражным делам. Опыт работы более 8 лет, тел. 8 904 277-76-34
Задать вопрос
Это положительно скажется на репутации неплательщика и снизит шансы выдвижения обвинений о фиктивности его действий. В любом случае стоит помнить, что единственная квартира, оформленная в ипотеку, при рассмотрении судебного процесса передается кредитору для погашения долга.

Отсрочка реализации ипотечной квартиры через суд

Если кредитор инициировал процедуру банкротства по ипотечному жилью, а у неплательщика нет возможности погашать задолженность по сформированному графику, имущество могут выставить на торги. Но у собственника есть законная возможность, оттянуть этот момент. Достаточно обратиться в суд с заявлением об отсрочке или рассрочке исполнения решения на срок до одного года.

При этом, если подать апелляцию и оспорить решение суда, возражать относительно стартовой суммы, в которую банк оценил недвижимость, или затеять реструктуризацию, можно продлить процедуру еще на полгода – год. В течение всего этого времени кредитор не имеет права применять к должнику санкционные меры, изымать жилье, выселять и т.д.

Реструктуризация через суд

В ст. 213 закона о банкротстве указано: процесс реструктуризации обязателен для всех категорий граждан, заявивших о своей несостоятельности. Он вводится автоматически в рамках судебного процесса и для отказа есть только одно основание – ходатайство, поданное после признания неплательщика банкротом.

При временных финансовых трудностях, эта процедура – реальный шанс сохранить ипотечную квартиру.

При реструктуризации:

  • проценты и пени не начисляются;
  • у должника есть 2 месяца на разработку плана реструктуризации;
  • пока план не утвержден, кредит не погашается;
  • план по реструктуризации задолженности передается в суд для изучения финансовым управляющим.

План должен быть согласован основным кредитором и одобрен судом. После согласования плана, процентная ставка снижается до ставки рефинансирования, пересчитывается сумма ежемесячного платежа. По закону он не должен превышать 50% от официального дохода плательщика.

Выкуп залоговой квартиры с торгов

После включения ипотечной собственности в конкурсную массу и начала процедуры реализации, у должника есть возможность выкупить собственное жилье. Для этого необходимо найти человека, не являющееся аффилированным лицом, который сможет выкупить его квартиру по сниженной стоимости.

Если кредитор или финансовый управляющий заподозрят фиктивность сделки, ее могут аннулировать.

Поэтому выбирать покупателя-родственника не рекомендуется.

Выкупая залоговую квартиру, собственник получает возможность приобрести жилье по сниженной стоимости.

Когда гражданину имеет смысл производить банкротство с ипотекой

Многие должники сомневаются стоит ли подавать на банкротство, если есть квартира в ипотеку. Согласно общему правилу, если гражданин не может платить по счетам, лучше заявить о своей несостоятельности. Эта мера позволит избежать неподъемных обязательств и начать жить заново.

Следует учитывать, что в большинстве случаев недвижимость будет реализована. Именно поэтому, если возникшие сложности временны, лучше использовать один из возможных вариантов сохранения собственности без банкротства: реструктуризацию, кредитные каникулы или рефинансирование долга. Для этого не нужно обращаться в суд. Должник должен разговаривать с банковским служащим, рассматривающим ситуации должников. В некоторых случаях, человеку предлагаются альтернативные варианты погашения долга, без банкротства и продажи недвижимости.

Если у гражданина нет никакой возможности оплачивать долги за ипотеку, ему следует обращаться в суд.

Вопрос-ответ

У должников возникает множество вопросов, связанных с процедурой банкротства: можно ли при банкротстве обойти ипотеку, могут ли продать квартиру супруги, есть ли исключения для квартир, где прописаны несовершеннолетние и т.д. Неумение читать законы и неясные формулировки приводят к тому, что граждане боятся банкротства и не понимают сути этой процедуры. Рассмотрим самые часто возникающие вопросы, касающиеся банкротства с ипотечной недвижимостью.

Ипотечная квартира мое единственное жилье. Её могут продать на торгах по банкротству?
Евгений Байдалин
Согласно закону о банкротстве в перечень имущества, которое не включается в конкурсную массу, относится единственное жилье должника. Не важно квартира это или дом. Но все обстоит иначе, если вопрос касается ипотечной недвижимости.
Так как квартира уже находится в залоге у банка, ее передают кредитору для реализации в счет погашения задолженности. При этом не играет роли единственное это жилье или нет. Кредитор сам решает выставлять имущество на торги или возвращать владельцу.
В ситуациях, когда у неплательщика есть доля в другой недвижимости, ипотечную квартиру выставят на торги в обязательном порядке. То же относится к наследуемому имуществу. Если у банкрота есть ипотечная квартира и жилая недвижимость, доставшаяся по наследству или полученная в подарок, одну из них продадут в счет уплаты долгов.
В ипотечной квартире прописаны несовершеннолетние дети, ее отнимут?
Евгений Байдалин
Наличие прописки у несовершеннолетних никак не влияет на процесс реструктуризации или реализации имущества в рамках банкротства. Ипотечную недвижимость все равно выставят на торги.
Я банкрот, состою в браке, есть квартира, в ипотеке, которая оформлена на жену. Квартиру продадут с торгов?
Евгений Байдалин
Одни из самых сложных дел в судебной практике связаны с банкротством супругов, если ипотечная квартира относится к совместно нажитому имуществу. В соответствии с общим правилом, жилье, оформленное под залог во время процедуры банкротства, изымают в пользу кредитора. Он может его реализовать или вернуть собственнику по своему усмотрению.
В ситуациях, когда владельцев несколько, должны соблюдаться интересы всех собственников. В таком случае квартиру выставляют на торги, а прочим владельцам выплачивают их доли в денежном эквиваленте соразмерно полученной сумме. Это относится к супругам, детям и прочим родственникам. Доли могут быть определены по условиям брачного договора, свидетельства о праве собственности или по закону. В соответствии с нормативами супругам принадлежит квартира в равных долях.
Таким образом, ипотечная квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, может быть передана кредитору для дальнейшей реализации. Принадлежащие супруге 50% собственности будут выплачены деньгами. Чтобы избежать такой ситуации, рекомендуется разделить имущество на доли, проведя эту процедуру за 3 года до банкротства. В таком случае кредиторы не смогут оспорить и отменить соглашение.
Если ипотека была оформлена до брака, - это личное имущество супруга. Когда банкротом выступает другая сторона, квартира в конкурсную массу не включается. Она остается собственностью другого супруга.
Квартира куплена по военной ипотеке. Её отнимут при банкротстве?
Евгений Байдалин
Статус банкрота у военнослужащего не имеет никаких привилегий. Если есть долги по ипотечному кредитованию, которые спровоцировали процедуру банкротства, дело будет рассматриваться на общих основаниях.
При этом, должник будет отвечать не только перед судом, но и перед Росвоенипотекой. Собственность продается в рамках процедуры реализации, вырученные средства используются для погашения займов.
Важно учесть, что до наступления 20-ти летней выслуги, квартира фактически является собственностью государства и не может реализовываться в счет погашения задолженности.
Возвращается ли материнский капитал при реализации ипотечной квартиры?
Евгений Байдалин
Да, доля в виде денежной суммы по маткапиталу подлежит возврату при продаже ипотечной квартиры на торгах.

Заключение

Банкротство при ипотеке – достаточно распространенное явление. Так как квартира находится в залоге, она подлежит обязательной реализации. Вырученные средства используются для погашения задолженности перед банком. С другой стороны, существует несколько законных способов сохранения ипотечного имущества. В некоторых случаях, рефинансирование или ипотечные каникулы – более верный способ справиться с финансовыми затруднениями.

Евгений
Оцените автора
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности

Ипотечная квартира мое единственное жилье. Её могут продать на торгах по банкротству?
Согласно закону о банкротстве в перечень имущества, которое не включается в конкурсную массу, относится единственное жилье должника. Не важно квартира это или дом. Но все обстоит иначе, если вопрос касается ипотечной недвижимости.
Так как квартира уже находится в залоге у банка, ее передают кредитору для реализации в счет погашения задолженности. При этом не играет роли единственное это жилье или нет. Кредитор сам решает выставлять имущество на торги или возвращать владельцу.
В ситуациях, когда у неплательщика есть доля в другой недвижимости, ипотечную квартиру выставят на торги в обязательном порядке. То же относится к наследуемому имуществу. Если у банкрота есть ипотечная квартира и жилая недвижимость, доставшаяся по наследству или полученная в подарок, одну из них продадут в счет уплаты долгов.
В ипотечной квартире прописаны несовершеннолетние дети, ее отнимут?
Наличие прописки у несовершеннолетних никак не влияет на процесс реструктуризации или реализации имущества в рамках банкротства. Ипотечную недвижимость все равно выставят на торги.
Я банкрот, состою в браке, есть квартира, в ипотеке, которая оформлена на жену. Квартиру продадут с торгов?
Одни из самых сложных дел в судебной практике связаны с банкротством супругов, если ипотечная квартира относится к совместно нажитому имуществу. В соответствии с общим правилом, жилье, оформленное под залог во время процедуры банкротства, изымают в пользу кредитора. Он может его реализовать или вернуть собственнику по своему усмотрению.
В ситуациях, когда владельцев несколько, должны соблюдаться интересы всех собственников. В таком случае квартиру выставляют на торги, а прочим владельцам выплачивают их доли в денежном эквиваленте соразмерно полученной сумме. Это относится к супругам, детям и прочим родственникам. Доли могут быть определены по условиям брачного договора, свидетельства о праве собственности или по закону. В соответствии с нормативами супругам принадлежит квартира в равных долях.
Таким образом, ипотечная квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, может быть передана кредитору для дальнейшей реализации. Принадлежащие супруге 50% собственности будут выплачены деньгами. Чтобы избежать такой ситуации, рекомендуется разделить имущество на доли, проведя эту процедуру за 3 года до банкротства. В таком случае кредиторы не смогут оспорить и отменить соглашение.
Если ипотека была оформлена до брака, - это личное имущество супруга. Когда банкротом выступает другая сторона, квартира в конкурсную массу не включается. Она остается собственностью другого супруга.
Квартира куплена по военной ипотеке. Её отнимут при банкротстве?
Статус банкрота у военнослужащего не имеет никаких привилегий. Если есть долги по ипотечному кредитованию, которые спровоцировали процедуру банкротства, дело будет рассматриваться на общих основаниях.
При этом, должник будет отвечать не только перед судом, но и перед Росвоенипотекой. Собственность продается в рамках процедуры реализации, вырученные средства используются для погашения займов.
Важно учесть, что до наступления 20-ти летней выслуги, квартира фактически является собственностью государства и не может реализовываться в счет погашения задолженности.
Возвращается ли материнский капитал при реализации ипотечной квартиры?
Да, доля в виде денежной суммы по маткапиталу подлежит возврату при продаже ипотечной квартиры на торгах.
Adblock
detector